Las ITE en Antequera (VIII)
01/05/2013 § Dejar un comentario
La inspección técnica de edificios en Antequera (VIII)
Medidas urgentes y peligro inminente. Registro, conservación y transmisión.
Si un informe de ITE señala desperfectos o deficiencias que requieren la ejecución urgente de trabajos, medidas u obras de mantenimiento o conservación, por existir algún riesgo para las personas o los bienes, y dicha urgencia está debidamente justificada en el orden de prioridades, el informe deberá acompañarse de los siguientes documentos:
- el compromiso expreso, por parte del propietario, de iniciar y ejecutar dichos trabajos, medidas u obras, una vez obtenida la preceptiva licencia
- la solicitud de la Licencia de obras correspondiente.
Tras la ejecución de los trabajos, medidas u obras, se deberá aportar Certificado final de las obras ejecutadas, el cual deberá asegurar la estabilidad del edificio tras la intervención o, en su defecto, declarar la necesidad de presentar un nuevo informe de ITE.
Peligro inminente
Si un informe de ITE denuncia la existencia de un peligro inminente para las personas o para los bienes, el propietario deberá dar cuenta de la emergencia al Ayuntamiento de Antequera. Tras la ejecución de las medidas necesarias para solventar el peligro, el propietario deberá presentar certificado técnico acreditativo de la correcta ejecución de las mismas.
El Registro de los informes de ITE
En el Registro de Inspección Periódica de Edificios de Antequera quedará constancia de la fecha de presentación y de la Conclusión de todos los informes de ITE que se presenten, así como de las correspondientes Fichas técnicas.
Conservación y transmisión de los informes de ITE
Todas las copias acreditativas de la presentación de informes de ITE, junto con las correspondientes Fichas técnicas del edificio, deberán unirse al Libro del edificio o, en su defecto, a la documentación técnica del edificio, y deberán ser conservadas por los propietarios hasta el momento de su transmisión a nuevos titulares, en caso de enajenación por cualquier título.
Daniel Trujillano, arquitecto http://www.arquitectotrujillano.com/ite Informes de ITE en Antequera y alrededores
Las ITE en Antequera (VII)
30/04/2013 § Dejar un comentario
La inspección técnica de edificios en Antequera (VII)
Consecuencias de la presentación y de la no presentación. Conclusión final y compromiso de ejecución.
El cumplimiento en tiempo y forma de la obligación de presentar un informe de ITE en el que se exprese el cumplimiento de las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, sin que resulte necesario ejecutar obras, dará por finalizado el expediente.
Consecuencias de un informe desfavorable de ITE
Cuando el informe de ITE establece la necesidad de ejecutar obras, las mismas deben acometerse dentro del plazo máximo de tres meses desde la presentación. Tras la finalización de las obras que permitan dar cumplimiento a las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, deberá aportarse certificado técnico de subsanación de deficiencias detectadas en la inspección técnica. La presentación de dicho certificado dará por finalizado el expediente.
Consecuencias del incumplimiento en la presentación del informe
El incumplimiento por parte de un propietario de su obligación de cumplimentar en tiempo y forma la Inspección Técnica de su Edificación constituye infracción. Dicha infracción será de carácter grave si la construcción o edificación no está catalogada ni protegida, y muy grave si lo está.
Conclusión final y compromiso de ejecución
Si un informe de ITE recoje el incumplimiento del deber de conservación conforme a la normativa urbanística vigente, deberá presentarse, junto al informe y la Ficha técnica de la edificación, el documento de Conclusión final. Si el informe de ITE señala desperfectos y deficiencias de la construcción o edificación, será necesario la cumplimentación del Compromiso de ejecución y conclusión final, en papel y soporte informático.
Compromiso de ejecución de obras no urgentes
Si un informe de ITE recoje en sus recomendaciones la necesidad de ejecutar obras de conservación o rehabilitación en la edificación o construcción, y dichas obras precisan la obtención de Licencia de obras, el informe deberá acompañarse con el compromiso expreso del propietario de:
- solicitar la mencionada licencia antes de que transcurran tres meses desde la fecha de presentación del informe, contemplando las obras necesarias para solventar, al menos, las deficiencias o desperfectos graves señalados
- ejecutar las obras conforme al orden de prioridades establecido en el informe de ITE.
Las ITE en Antequera (VI)
29/04/2013 § Dejar un comentario
La inspección técnica de edificios en Antequera (VI)
Consecuencias de un informe desfavorable. Certificado de subsanación. Ejecución subsidiaria. Rehabilitación integral. Edificios ruinosos.
Si un informe de ITE expresa la necesidad de acometer obras de conservación o rehabilitación destinadas a alcanzar las condiciones exigibles de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo, el órgano de gestión municipal de Antequera, previa comprobación de la urgencia y valoración del orden de prioridades contenido en el informe, podrá realizar alguna de las siguientes actuaciones:
- requerir al interesado para que, dentro del plazo máximo de tres meses, solicite la oportuna Licencia municipal para la ejecución de las obras de conservación recomendadas, siempre que se trate de obras no urgentes
- dictar la pertinente orden de ejecución de obras para el mantenimiento o recuperación de las condiciones exigibles, cuando conste expresamente en el informe de ITE que se trata de medidas urgentes.
La solicitud de Licencia de obras sin carácter de urgencia deberá acompañarse, cuando proceda, del correspondiente Proyecto de ejecución, así como del resto de la documentación que resulte preceptiva.
Certificado técnico de subsanación de deficiencias
En el caso de que resulte necesario ejecutar obras destinadas a corregir deficiencias señaladas en un informe de ITE, a su finalización se deberá presentar Certificado final de obra, además del Certificado técnico de subsanación de deficiencias detectadas en la Inspección Técnica del inmueble, que deberá concluir si, tras la intervención, la edificación o construcción reúne o no las condiciones exigidas por la ordenanza municipal.
Ejecución subsidiaria
Los edificios que no presenten el correspondiente informe de ITE dentro de plazo recibirán la Inspección Técnica por ejecución subsidiaria, con cargo a la propiedad.
Rehabilitación integral
Si un edificio ha sido objeto de una intervención de rehabilitación integral, la obtención de las correspondientes licencias de obras y de ocupación sirve de justificación y tiene los mismos efectos que la realización de un informe de ITE, en sentido favorable.
Edificios ruinosos
En Antequera, quedan exentos del sometimiento a inspección periódica los edificios en situación de ruina legal urbanística, mientras persista dicha situación.
Las ITE en Antequera (V)
29/04/2013 § Dejar un comentario
La inspección técnica de edificios en Antequera (V)
Forma y plazos de presentación. Renovación.
Cada informe de ITE debe presentarse en el Registro general de entrada del Excmo. Ayuntamiento de Antequera, acompañado de la correspondiente Ficha técnica, del Compromiso de ejecución y de la Conclusión final, todo ello en papel y en soporte informático, y conforme a los modelos actualizados.
Plazos para la presentación del primer informe de ITE
En Antequera, el primer informe de ITE debe presentarse dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumpla los 50 años de antigüedad. Los edificios que, a la entrada en vigor de la ordenanza, tienen ya más de 50 años, deben presentar su primer informe de ITE antes de las siguientes fechas:
- para los edificios inscritos en el Catálogo del patrimonio histórico como bienes de interés cultural, la fecha límite de presentación es el 31 de diciembre de 2013
- para los edificios cuya antigüedad, a la entrada en vigor de la ordenanza (23/03/2013), superase los 100 años, la fecha límite de presentación también es el 31/12/2013
- para los edificios cuya antigüedad, a la entrada en vigor de la ordenanza, estuviese comprendida entre los 75 y los 100 años, la fecha límite de presentación es el 31 de diciembre de 2014
- para los edificios cuya antigüedad, a la entrada en vigor de la ordenanza, estuviese comprendida entre los 50 y los 75 años, la fecha límite de presentación es el 31 de diciembre de 2015.
Renovación de los informes de ITE
En general, los informes de ITE deben renovarse periódicamente dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido diez años desde la fecha en la que se presentó el informe anterior. Sin embargo, si se ha ejecutado una intervención de reforma o rehabilitación general que haya afectado a la edificación completa y se ha obtenido la Licencia de ocupación correspondiente, el plazo de renovación del informe de ITE será de 25 años, los cuales empezarán a contarse a partir de la fecha de terminación de las obras.
Las ITE en Antequera (IV)
17/04/2013 § Dejar un comentario
La inspección técnica de edificios en Antequera (IV)
Veracidad. Ficha técnica. Visado. Documentación. Medidas urgentes. Licencia de obras.
Es responsabilidad del técnico o de los técnicos que realicen la inspección el que los informes se emitan de forma objetiva y adecuada al estado real de conservación de las edificaciones o construcciones.
La Ficha técnica de la edificación
Además del informe de ITE, se debe aportar una Ficha técnica de la edificación, en la cual se debe hacer constar la siguiente información:
- la situación jurídica, arquitectónica y urbanística del inmueble
- el régimen de ocupación y propiedad.
La Ficha técnica debe redactarse según modelo oficial y aportarse en papel y en soporte informático.
Visado colegial de los informes de ITE
La Ordenanza municipal reguladora de la Inspección Técnica de la Edificación en el término municipal de Antequera es respetuosa con el contenido del R.D. 1000/2010 y, en consecuencia, no exige el visado colegial de los informes de ITE, concediendo a los técnicos la posibilidad de acreditar su habilitación y colegiación mediante la presentación de una Declaración responsable, la cual debe redactarse según modelo oficial.
Documentación a presentar junto con el informe
Los informes de ITE deben presentarse en el Registro general de entrada del Exmo. Ayuntamiento de Antequera, aportando la siguiente documentación:
- el informe de ITE propiamente dicho, redactado por un técnico competente
- la Ficha técnica de la edificación
- la Conclusión final
- si el informe no se presenta visado, una Declaración responsable relativa a la habilitación y colegiación del técnico redactor
- el justificante del pago de la tasa municipal.
Además, si el informe concluye la necesidad de ejecutar obras de adecuación y/o medidas de seguridad, se deberá aportar un Compromiso de ejecución, firmado.
Certificado técnico de adopción de medidas urgentes
En el caso de que se necesite adoptar medidas urgentes de seguridad se deberá aportar certificado técnico de adopción de dichas medidas, según modelo oficial.
Solicitud de licencia de obras por ITE
Si el informe concluye la necesidad de ejecutar obras de adecuación, el propietario dispondrá de un plazo máximo de tres meses, contados a partir de la fecha de la presentación, para solicitar la licencia de obras que corresponda. Si, además, la entidad de las obras es tal que se requiere la intervención de un técnico competente, la solicitud de licencia deberá presentarse acompañada de los siguientes documentos:
- documentación técnica
- Estudio de Seguridad y Salud
- Estudio de RCD (Residuos de Construcción y Demolición)
- Certificado de intervención.
Las ITE en Antequera (III)
05/04/2013 § Dejar un comentario
La inspección técnica de edificios en Antequera (III)
Trabajos previos y medidas inmediatas. El resultado de la inspección.
Los propietarios tienen la obligación de facilitar la inspección de sus edificaciones o construcciones a los técnicos que intervengan en la misma, permitiendo el acceso a todas sus dependencias, incluyendo los lugares de difícil acceso. También deben permitir la realización de las catas de reconocimiento y los ensayos que resulten necesarios, costeando las operaciones con independencia de los honorarios profesionales acordados para la redacción del informe propiamente dicho.
Medidas inmediatas de seguridad
La propiedad debe adoptar, bajo dirección técnica competente, cuantas medidas sean precisas tanto para la seguridad de la inspección como para eliminar de forma precautoria y preventiva posibles situaciones de riesgo inminente. Dichas medidas pueden consistir en la ejecución de apeos, de desmontaje de elementos sueltos o de operaciones similares, y deben ser comunicadas de forma inmediata el comienzo de su ejecución al Área de urbanismo y desarrollo industrial del Ayuntamiento de Antequera. La comunicación debe realizarse mediante la presentación de un informe técnico justificativo suscrito por el profesional competente que las esté dirigiendo. El informe de ITE debe describir las medidas inmediatas de seguridad que se haya adoptado, y debe justificar técnicamente que no admitían demora por motivo de inminente riesgo para los ocupantes de la construcción o edificación, o bien para los ocupantes de inmuebles colindantes o para los transeúntes.
El resultado de la Inspección Técnica
Cada informe de ITE debe consignar el resultado de la inspección, el cual podrá ser:
- favorable, por cumplir el edificio o construcción las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural, así como las de habitabilidad o uso efectivo
- desfavorable, por dejar de satisfacerse alguna de las condiciones descritas.
Si el informe es desfavorable, será necesario acometer algún tipo de intervención dirigida a dar cumplimiento a las condiciones y alcanzar un adecuado estado de conservación. Dicha intervención consistirá en obras de conservación o rehabilitación, que deberán quedar indicadas en el informe. Además, si existe premura y peligro para la seguridad o para la salubridad, el informe deberá indicar las medidas urgentes de seguridad que sea preciso ejecutar.
Las ITE en Antequera (II)
04/04/2013 § Dejar un comentario
La inspección técnica de edificios en Antequera (II)
Contenido de los informes de ITE
La inspección de los edificios y construcciones se verifica mediante la obtención, por el propietario de que se trate, de un informe expedido por un técnico competente, y su posterior presentación. Dicho informe debe realizarse conforme a los modelos oficiales aprobados para la Ficha técnica del edificio y para el Informe de Inspección Técnica del edificio. El informe técnico debe incluir:
- los desperfectos y las deficiencias apreciados en la inspección
- las posibles causas
- las medidas recomendadas para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructural, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad, ornato y uso efectivo, indicando un orden de prioridad
- el resultado de la inspección realizada.
Contenido
En Antequera, cada informe técnico debe consignar, al menos, la siguiente información:
- fecha de las visitas de inspección
- planos de situación
- fotografías del exterior y del interior del edificio, expresivas del contenido del informe
- descripción detallada del edificio o construcción, desde el punto de vista constructivo, estructural y funcional
- número de referencia catastral
- descripción de los estudios y trabajos previos que haya sido necesario ejecutar para obtener un conocimiento suficiente de la edificación (apertura de catas, desmontaje de falsos techos, etc.)
- desperfectos y deficiencias apreciados en la estructura y en la cimentación
- desperfectos y deficiencias en las fachadas y en las medianeras, haciendo hincapié en los elementos que puedan suponer un peligro para la vía pública (petos, placas, marquesinas, balcones y elementos análogos)
- desperfectos y deficiencias en cubiertas y terrazas
- desperfectos y deficiencias en las instalaciones básicas de fontanería, electricidad y saneamiento
- en el caso de que el edificio esté catalogado, desperfectos y deficiencias en los elementos singulares protegidos que estén reseñados en la ficha del catálogo
- estimación de causas probables para todos y cada uno de los desperfectos y deficiencias apreciados
- recomendación de medidas, trabajos y obras necesarios para solventar todos los desperfectos señalados, indicando un orden de prioridades y plazos para su ejecución
- estimación de presupuesto para las medidas, los trabajos y las obras necesarios
- si no se trata del primer informe de inspección, indicación del grado de ejecución y de efectividad de las medidas, trabajos u obras que se haya realizado en cumplimiento de posibles recomendaciones incluidas en informes anteriores.
http://www.arquitectotrujillano.com/ite
Redacción de informes de ITE en Antequera y alrededores
Las ITE en Antequera (I)
03/04/2013 § Dejar un comentario
La inspección técnica de edificios en Antequera (I)
Objeto y ámbito. Cuerpos constructivos.
El pasado día 23 de marzo de 2013 entró en vigor la Ordenanza municipal reguladora de la Inspección Técnica de la Edificación en el término municipal de Antequera. La finalidad de dicha ordenanza es garantizar la seguridad de las personas, la sostenibilidad de la edificación y la protección del medio ambiente, creando la obligación de los usuarios para que los edificios se conserven en buen estado mediante el adecuado mantenimiento y para que se realice las inspecciones reglamentariamente establecidas con el fin de documentar, a lo largo de la vida útil de los edificios, todas las intervenciones de reparación, reforma o rehabilitación.
Objeto de la ordenanza
El objeto de la Ordenanza municipal reguladora de la Inspección Técnica de la Edificación es regular, para el término municipal de Antequera, la reglamentación de la forma, las condiciones y los plazos en los que los propietarios de las edificaciones y construcciones deben realizar inspecciones técnicas periódicas de las mismas a fin de determinar su estado de conservación.
Ámbito de aplicación
El contenido de la ordenanza es de aplicación, dentro el ámbito del término municipal de Antequera, a los siguientes inmuebles:
- a todas las edificaciones y construcciones, con independencia de su uso o destino, que se emplacen sobre Suelo Urbano Consolidado
- a las edificaciones protegidas en el medio rural.
Entre los inmuebles a los que resulta de aplicación la ordenanza, quedan sujetos a la obligación de realizar inspecciones técnicas aquellos cuya antigüedad supera los 50 años.
Cuerpos constructivos
En principio, debe presentarse un informe de ITE por cada cuerpo constructivo único, con independencia de su distribución espacial, su situación registral, su situación catastral o su reseña postal, pero en los casos en los que varios cuerpos coexisten dentro de una misma parcela catastral, puede presentarse un solo informe conjunto, siempre que se identifique inequívocamente los edificios o construcciones que quedan incluidos. Se entiende que constituye un solo cuerpo constructivo las agrupaciones de unidades constructivas ligadas entre sí por:
- elementos estructurales
- elementos funcionales
- redes de instalaciones
- espacios funcionales indivisibles.
La Inspección Técnica de Edificios en Andalucía
14/02/2013 § Dejar un comentario
Las ITE en Andalucía
Municipios obligados. Inspección de edificios ruinosos.
En Andalucía, la vigente Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), en su artículo 156, otorgaba a los municipios andaluces la potestad para delimitar áreas en las que los propietarios de las construcciones y edificaciones deberían realizar inspecciones dirigidas a determinar el estado de conservación de las mismas. Tales áreas podían delimitarse mediante el instrumento de planeamiento o mediante ordenanza. Por tanto, los municipios en los que era necesario realizar Inspecciones Técnicas de los Edificios eran:
- aquellos que cuentan con una ordenanza específica para ITE
- aquellos en los que su planeamiento define áreas específicas para la realización de ITE.
Sin embargo, desde el día 7 de julio de 2012, el Real Decreto-Ley 8/2011 añadió a la lista a todos aquellos municipios cuya población supera los 25.000 habitantes, tengan o no ordenanza específica o áreas delimitadas al efecto.
La ITE de edificios ruinosos en Andalucía
La aplicación de la LOUA a los casos de edificaciones ruinosas genera distintas consecuencias para el proceso de Inspección Técnica, en función del momento en que acaece la ruina, de las características del inmueble y de la intención del propietario:
- si la ruina acaece sobre una construcción o edificación antes de su tercera Inspección Técnica y el propietario decide demoler el inmueble, no tendrá sentido que presente ningún informe de ITE, sino que, en su lugar, deberá presentar una solicitud de Declaración de ruina urbanística
- si la ruina acaece antes de la tercera Inspección Técnica y el propietario decide rehabilitar el inmueble, no tendrá sentido que solicite la Declaración de ruina, puesto que el mismo proceso de Inspección Técnica desembocará en las obras de rehabilitación que el edificio necesita
- si la ruina acaece cuando la edificación o construcción ha recibido ya al menos dos Inspecciones Técnicas, la Declaración de ruina urbanística deberá producirse de manera automática tras comprobarse que el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de las dos últimas inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse para devolver al inmueble la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, supera el límite del deber normal de conservación.
Hay que señalar que si se trata de una construcción o edificación catalogada, protegida o sujeta a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral, el propietario no tendrá opción de demoler el inmueble, de modo que siempre deberá someterse al proceso de Inspección Técnica y acatarlo hasta ejecutar la intervención de rehabilitación que corresponda.
Cuánto cuesta una ITE
14/02/2013 § Dejar un comentario
El precio de una ITE
Los honorarios profesionales correspondientes a la Inspección Técnica del Edificio
Desde que entró en vigor la Ley 7/1997 de 14 de abril, de “Medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios profesionales”, los profesionales españoles y, entre ellos, los técnicos capacitados para realizar Inspecciones Técnicas de Edificios, tienen total libertad para determinar los honorarios profesionales que corresponden a sus servicios.
Conceptos
El coste final que las ITE representan para el propietario puede desglosarse en los siguientes conceptos:
- los honorarios profesionales del técnico
- en algunos municipios, la cuota de visado colegial
- en todo caso, la tasa municipal.
Los honorarios profesionales del técnico
El técnico contratado para realizar la Inspección Técnica del Edificio tiene derecho al cobro de los honorarios profesionales devengados por emitir el informe y a resarcirse de los gastos necesarios. Como ya se ha expuesto, el técnico es libre de valorar el importe de sus honorarios, aunque en el cálculo de su retribución debería considerar los siguientes conceptos:
- una indemnización por el tiempo empleado
- un resarcimiento de los gastos que resulten necesarios: desplazamientos, materiales, obtención de documentos, etc.
- una remuneración adecuada a las tareas desempeñadas, que consistirán siempre en el reconocimiento del inmueble y la redacción del informe y, si se encarga expresamente, en la diligencia de presentación en la gerencia municipal que corresponda.
Las dimensiones del edificio a inspeccionar siempre serán un factor determinante a la hora de realizar el cálculo de los honorarios, siendo también relevantes la antigüedad y el tipo de estructura, puesto que los edificios más antiguos y los que poseen estructuras más problemáticas requerirán un reconocimiento más exhaustivo.
La cuota de visado colegial
El Real Decreto 1000/2010 especifica claramente que la competencia para decidir qué trabajos profesionales requieren visado colegial recae en el Gobierno, y es igualmente claro al no incluir los informes entre los trabajos que requieren visado obligatorio. Sin embargo, en muchos municipios se exige, por medio del articulado de la ordenanza municipal, que los informes de ITE se presenten visados por el Colegio profesional que corresponda. Algunos Ayuntamientos llegan aún más lejos y exigen a los propietarios que presenten cada informe visado en dos colegios profesionales.
La tasa municipal
Mientras que es posible que la cuota de visado se considere incluida en el precio ofertado por el técnico, la tasa municipal difícilmente podrá considerarse incluida, debido a que no es posible conocer su importe “a priori”. La razón es fácil de entender: si el informe de ITE acaba siendo favorable, la tasa a abonar será la cantidad fija que haya sido determinada en la correspondiente ordenanza fiscal, mientras que si el informe resulta desfavorable, lo habitual es que la tasa a abonar se calcule como un determinado porcentaje aplicado sobre el presupuesto de ejecución material que corresponda a las reparaciones a ejecutar.
